Особенности регистрации прав на объекты культурного наследия
Объектами культурного наследия, помимо произведений живописи, декоративно-прикладного искусства, объектов науки и техники, выступают и объекты недвижимости. На территории города Новосибирска и Новосибирской области более 20 таких объектов – памятников архитектуры и истории.
Сохранение объектов культурного наследия является важной задачей государства, поэтому законом установлены особенности владения, пользования и распоряжения памятниками истории и культуры.
Собственникам, потенциальным покупателям, арендаторам необходимо учитывать ряд особенностей регистрации прав и сделок с такими объектами.
При государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия собственник принимает на себя обязательство по его содержанию и сохранению.
Требования по сохранению, содержанию и использованию, а также обязанности правообладателя указаны в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, которое выдается в отношении всего объекта.
Особенностью государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия является одновременная регистрация права собственности и ограничения права на основании охранного обязательства.
Если к моменту обращения за регистрацией права оформлены документы, установившие требования к сохранению, содержанию и использованию объекта культурного наследия, то заявления о государственной регистрации прав и ограничения (обременения) на основании охранного обязательства подаются одновременно.
Если на момент совершения сделки действует охранное обязательство, то договор (купли-продажи, дарения, мены, аренды или безвозмездного пользования) должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают права, по выполнению требований к содержанию и использованию объекта культурного наследия.
Обязательным приложением к договору является копия охранного обязательства.
В случае отсутствия в договоре указанного существенного условия и копии охранного обязательства в качестве приложения сделка является ничтожной. Права и обременения, возникающие на основании такой сделки, не подлежат государственной регистрации.
До утверждения в установленном порядке охранного обязательства к договору должны быть приложены иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).
Кроме того, договор безвозмездного пользования (ссуды) выявленным или включенным в реестр объектом культурного наследия подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости по правилам регистрации договора аренды.
Сроки оказания государственных услуг Росреестром
Срок осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при предоставлении документов через филиалы ГАУ НСО «МФЦ» составляет:
- кадастровый учет - 7 рабочих дней;
- государственная регистрация прав - 9 рабочих дней;
- государственная регистрация ипотеки жилых помещений – 7 рабочих дней;
- одновременное проведение кадастрового учета и государственной регистрации прав – 12 рабочих дней.
Если права регистрируются на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства на долю в общем имуществе супругов, то срок регистрации составляет 5 рабочих дней. В случае подачи нотариусом документов в электронной форме срок составляет 1 рабочий день, следующий за днем поступления документов.
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), предоставляются в срок не более трех рабочих дней со дня получения органом регистрации прав запроса при предоставлении запроса через МФЦ.
Срок передачи МФЦ запроса о предоставлении сведений в Росреестр и срок передачи подготовленных Росреестром документов, содержащих сведения ЕГРН, в МФЦ не должен превышать два рабочих дня.
Государство изымает земельные участки
Изъятие земли всегда сопровождается большими финансовыми потерями для собственника. Поэтому предусмотрена компенсация за изымаемые земли. Величину компенсации за изъятие земельного участка определяет эксперт. Помимо оплаты за саму площадь бывший владелец вправе рассчитывать на денежное удовлетворение:
- за дом и прочие хозяйственные строения, легально находящиеся на территории;
- за другие улучшения, которые не противоречат законодательству и располагаются на ней законно;
- за упущенную выгоду.
В размер оплаты не включаются расходы по всем постройкам и усовершенствованиям, проведенным вопреки целенаправленному применению земли или соглашению найма, а также изменениям, совершенным после уже известного владельцу факта изъятия.
Определение суммы компенсации за принудительное отчуждение земель производится в соответствии с законом. Стоимость выясняется в процессе оценки. Специалисты, которые занимаются данным вопросом, руководствуются в своей работе законодательством об оценочной деятельности.
Компенсация производится с учетом оценки стоимости земельного участка на дату принятия решения об изъятии или ограничении прав. Основные положения и правила изъятия, ограничения прав, а также компенсации вреда и нанесенных убытков регламентируются Правительством Российской Федерации.
Таким образом, при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд правообладателям гарантируется возмещение как стоимости самих участков, так и недвижимости, находящейся на участке, а также сумма понесенных убытков. Решение об изъятии не должно ущемлять права собственников и иных лиц, обладающих правами на участок, и отчуждение земельного участка должно быть полностью компенсировано.
Как изменить категорию земельного участка лесного фонда?
Если земельный участок относится к категории земель лесного фонда, но предоставлен согласно данным Единого государственного реестра недвижимости не для целей ведения лесного хозяйства, а для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства, строительства и (или) эксплуатации жилого дома, принятие специального акта органа власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из одной категории в другую не требуется.
При обращении в Управление Росреестра за регистрацией прав на такой земельный участок либо исправлении реестровой ошибки Управление Росреестра самостоятельно вносит изменения в реестре недвижимости в части отнесения такого земельного участка к категории земель сельскохозяйственного назначения либо к категории земель населенных пунктов, если такой земельный участок расположен в границах населенного пункта. Обязательное условие: сведения о границах населенного пункта должны содержаться в Едином государственном реестре недвижимости.
Как правильно оформить «заброшенную» землю
Как присоединить к своему земельному участку свободную землю? Как оформить пустую землю? Бывает ли земля ничья? – самые часто задаваемые вопросы, которые поступают от граждан.
В первую очередь гражданину, желающему оформить «заброшенную» землю, необходимо узнать, кому она принадлежит. Это не займет много времени. Для этого можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.ru. Если интересующий земельный участок стоит на кадастровом учете, Вы увидите кадастровый номер, а зная кадастровый номер, можно заказать выписку на земельный участок из ЕГРН.
Если у земельного участка в выписке из ЕГРН отсутствует собственник или земельный участок вовсе не стоит на кадастровом учете, такая земля принадлежит государству.
В данном случае необходимо обратиться в администрацию органа местного самоуправления с заявлением о перераспределении своего земельного участка с соседним участком или землей. К заявлению должна быть приложена схема расположения образуемого земельного участка, подготовленная заранее кадастровым инженером. По рассмотрению Вашего заявления местным органом власти будет принято либо положительное решение, и утверждена схема нового участка, либо будет выдан отказ с обоснованием его причин.
Необходимо отметить, что любую площадь земли присоединить невозможно, земельный участок не может превышать максимально дозволенных законом размеров.
После образования большого земельного участка с гражданином заключается соглашение, предусматривающее плату за присоединение «дополнительной» земли.
Обращаем внимание, что «присоединить» землю по такой схеме можно только в четырех случаях:
- для садовых и огородных земельных участков, земельных участков для индивидуального жилищного и ведения личного подсобного хозяйства;
- для земельных участков в границах застроенной территории;
- для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы на основании проекта межевания территории, вместо схемы расположения земельного участка;
- для целей изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Профилактика нарушений земельного законодательства
На Управление Росреестра по Новосибирской области, осуществляющее государственный земельный надзор, в качестве профилактической меры возложена функция по недопущению нарушений законодательства при использовании земельных участков.
Так в адрес владельцев земельных участков направляются предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований.
Предостережение может быть выдано в случае поступления в Управление Росреестра обращений, сведений из средств массовой информации о готовящемся нарушении или о признаках нарушения обязательных требований земельного законодательства, а также сведений, полученных по результатам проведения административных обследований объектов земельных отношений.
В случае несогласия с выданным предостережением владелец земельного участка может направить свои возражения в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 10.07.2017 №166.
С начала 2019 года Управлением Росреестра по Новосибирской области выдано 43 предостережения, из них 38 направлено гражданам, 5 – юридическим лицам.
Значительная часть предостережений была выдана правообладателям земельных участков, расположенных на территории садоводческих товариществ.
Владельцами предприняты активные действия по исполнению предостережений: осуществлены покос травы, уборка сухостоя, деревьев, кустарников.
Выдача предостережений, как профилактическая мера, на сегодня является одним из действующих механизмов, направленных на стимулирование лиц к соблюдению требований земельного законодательства.
Межмуниципальный Куйбышевский отдел
Управления Росреестра по Новосибирской области
